一文弄懂房产税，看这篇就够了！

来源：雪球App，作者： 恒一资本，（https://xueqiu.com/3964132144/201676277）

一、房产税含义及背景

1）房产税含义

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房地产税有广义和狭义之分，广义的房地产税包括两个部分，一个是房子的持有过程中要缴纳的税收，另一个是房子在买卖交易过程中产生的税，这一次房地产税改革试点，恰恰涉及到的就是房子持有税。

2）房产税的提出

1998年，我们国家就已经启动了房地产的改革，当时就提出了一个共识：我们国家将来肯定也是要收房地产税的

2003年左右，有部分经济学的专家也开始提出房产税，当时是建议征收房地产的保有税，减少房产流通交易过程当中产生的税收

2011年1月，上海、重庆正式开始房产税试点工作。

今年3月，推进房地产税立法，被写进十四五规划。

今年4月，财政部税政司司长王建凡吹风，将加快房地产税立法和改革。

今年5月，财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，六城市紧急赴京。

10月16日，《求是》发表《扎实推进共同富裕》一文，再次提出房地产税立法和改革的试点工作。

10月23日，全国人大常委会作出决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作（下称《决定》）。

$万科A(SZ000002)$ $中国恒大(03333)$ $保利置业集团(00119)$

吹政策风吹了几十年的房地产税试点工作，终于正式要酝酿起草了。

3）上海，重庆房产税试点现状

不过，直到2011年1月，上海、重庆正式开始房产税试点工作。征收对象主要为新购二套房，税率较低。

上海的房产税征收对象分两类，一是本市居民新买的且属于第二套及以上住房的，第二类是非本市居民新购房，而适用税率为0.6%，此外，如果那套房的单价，低于上一年上海新房均价2倍（含2倍）的，税率减为0.4%（基本大多数都是这个税率）。

重庆的房产税征收对象也分为两类，一是个人拥有的独栋商品住宅，或者个人新购的高档住房（高档住房定义与上海相同，同样是指单价高于均价2倍及以上的房子）。二是在当地没工作户口也没有投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。

可以看出，这两个城市的房产税试点基本都是针对的投资、投机性的购房需求。

二、房产税的政策

第一，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。因此，农村的朋友们可以放宽心了。

第二，国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。房地产税说到底还要靠最了解地方情况的各地政府来制定细则，全国范围内各个地方具体情况千差万别，房地产税的征收也会是各不相同。在国家这么强调共同富裕的背景下，要调节高收入，扩大中等收入群体，提高低收入群体的收入水平，在一二线城市房地产税的标准也会比三四线城市会高一些，会起到一个调节分配的作用。

第三，按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。

这与此前的“立法先行，充分授权，分步推进”大原则一脉相承，旨在积极稳妥推进房地产税立法和改革。

第四，本决定授权的试点期限为五年，条件成熟时，及时制定法律。很多人担心房地产税即使细则颁布也可能会出现征税的困难，特别是一些非核心城市，但如果房地产税完成立法了，情况就完全不一样了，到时候你不交房产税，就变成了违法行为。从这一点来说，也是确保了房地产税的严肃性，统一征税没有例外情况。

三、房产税的计算

房地产税本身是税收的一种，只要是税收，他都是再分配的手段，肯定跟国家要调节高收入，保障低收入的目的是一致的，因此，如果名下房产数量比较多的，特别是那些拆迁大户，肯定是政策重点要调节的对象，房子越多，征税的比例越高。

1）关于面积

此前上海的试点，第一套免征，从第二套开始征收面积按人均60平方米，事实上对于这十年疯涨的上海房价来说，作用微乎其微。所以新的试点推行，是否仍会享受第一套免征就是未知数了。

现在是按城施策，以后大概率也得要按城施策，因为房价不一样啊。上海的60平能和铁岭的60平一样吗，如果全国统一，那大家都跑到大城市买房，不是又变相推动城市房价畸型发展了吗？

2）关于费率

这个其实是关系到我们要交多少钱的问题。

仍以此前的上海和重庆为例。上海的税率是多少呢？只有交易价格的0.4%-0.6%，而且还是打了7折的，并且只收新不收老，以前你有100套也不用交税。而重庆和税率则比上海高一点，是0.5%-1.2%，但只收豪宅，普通房子不用交。这税率对两城市的房价作用不大。那么新的试点就一定会吸取这些教训，直到让炒房客感到痛为止。

如果房产税按照1%到3%之间的阶梯型收，那么深圳那些包租公就会发现房租连房产税都覆盖不了，而他们的收入又只有房租，在这种情况下，他们最后只能选择卖掉一些房产来减少交税额。

四、房产税会导致房价暴跌吗？

房地产税是在“房住不炒”、“稳定房价”的大政策环境下出台的，它必然有一定的抑制房价上涨的作用，但是房价大概率不会出现暴跌现象

1）供需关系不会出现太大变化

国内的一些城市，特别是一线城市房价确实不低了，但是目前的房价是在国家采取了限购、限贷、限售等政策之下维持住的，换句话说，这些房地产调控的政策只要一有松动，房价就会涨一涨，因此，需求和供给作为房地产价格最终的决定因素，才最终决定了房价的走势。

市场的存量房产就这么一些，供给是比较稳定的，即便因为房地产税的征收出现了一些抛盘，也不会太多。而需求端呢，这几年国内各大城市都在抢人才，纷纷降低落户的门槛，出台各种人才引进优惠政策，在大城市落户已经变得越来越容易了，需求端反而是增加了，从供给与需求来看，房价不大可能因为房地产税而出现比较大的波动。

2）政策引导房价稳定过渡

不管是大涨大跌，这都是一个不稳健的房地产市场，而国家希望维持的，是一个稳健、平稳的房地产市场。短期可能会有低谷，但楼市作为国家经济的基本盘，不可能任其自由落体。而且各试点城市为避免对市场造成动荡，采取缓征期或免征期，而且是超额累进制，确保市场反应在可控的范围内。

房价如果下跌严重，可能还会有其他引导政策如限跌令。今年8月，湖南省岳阳市出台新规，中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则将不能网签；江苏县级市江阴也针对楼市发文，严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战；除此之外，昆明、惠州、唐山等城市也先后出台类似政策。

3）其他国家房产税对房价的影响

我们来看看其他已经征收了房地产税的国家的情况，美国已经征收房地产税超过200年了，但是市场的房价一直还比较稳定，房地产税对于房价的影响微乎其微。日本、新加坡、英国等国家，包括我国的香港，都已经推出了房地产税，但是从房产税推出后各个国家房价的走势来看，并不存在房价下跌的情况。

因此，如果你是有购买需求的刚需用户，也别抱着房产税出台房价能大降的侥幸心理了。

五、房产税会导致房租上涨吗？

房产税开始征收了，房东会向租客转嫁这部分房产税的负担吗？

可以从以下几个角度分析：

1）从供需关系角度，会有部分之前不租的房产由于房产税对外出租，增加市场供给，抑制房租上涨

2）从房东成本角度，由于房产税导致房东成本上涨，可能会反映到租房成本，导致房租普涨，尤其在热门地段，你不租自然有人租

3）从消费者出价角度，租金跟居民收入挂钩，收入没有上涨的情况下，房租很难涨起来。在一线城市常常出现房价飞涨，租金并未大幅度跟随增长现象，例如深圳房价5年来了两轮大牛，但是深圳房租5年来都没有什么变化，导致现在深圳房租和房价之间的比在1%左右，也就是1000万的房子，一年房租才10万。

综合来看，房产税实行可能会带来一定程度的房租上涨，但是幅度有限。

六、征收房产税的意义

1）抑制房价快速上涨

房产税最好的作用就是压制房价快速上涨，打击炒房客囤房炒房的行为，让房子回归居住属性。

在没有房产税的情况下，房子的持有成本几乎为零。买了房子的人恨不得房价能飞涨几百倍。只要价高，即使有价无市，空在那里也没有任何影响。而房产税一旦开征，飞涨房价就要补缴房产税，空着放在那里，也会像个无底洞，随时等待着年缴。从这个角度来讲，那些持有大量房产的朋友，确实是可以考虑在房地产税出台之前出售部分的房产了，要减少未来由于持有这部分资产而缴纳高额的税款。

2）促进共同富裕

开征房地产税，有利于发挥其调节个人收入分配、缩减贫富差距功能，实现共同富裕，有利于打造房地产市场健康发展长效机制。而共同富裕的最重要的手段，就是通过二次分配，促进公平。向拥有多套房子的富人群体征收房地产税，就是最直接的资产税，这也是目前世界上通行的做法，也是促进公平的共同逻辑。

3）应对土地财政的收缩

原来，在国内的城市，各地区依靠土地出让可以获得财政上的补充，但随着时间的推移，现在可以出让的土地越来越少了，这一部分减少的财政收入要怎么补充上去呢？从各个发达国家的经验来看，房产税是一个首选。美国、日本、英国等国家，目前地方政府的财政收入当中，有很大一块就来源于房地产税，占比大概是40%，而且这块收入非常稳定，能够保持政府的财政收入有一个很好的持续性。

报告数据显示，2018年中国住房市值321万亿元，2019年增长到了339万亿元，2020年则增长到约400万亿元左右，若按1%税率征收房产税，房产税收入共计4万亿元，考虑一定比率免征，完全实行后房产税收入会再打一些折扣。而当前上海、重庆试点因为征收对象的范围较窄，税率也较低，房产税的收入并不高。2020年，上海房产税收入合计为198.7亿元，同年的上海土地出让金则高达2941亿元；重庆未单独公布房产税收入，仅在统计年鉴中查询到2018年的数据，2018年，重庆市房产税收入67.3亿元，同年的重庆，土地出让金也超过千亿。当前两座城市的房产税收入尚不及土地出让金的10%，新的政策出台会不会加大征收范围及费率仍待观察。

很多人猜测，在2022年上半年之前，可能部分试点地区的房地产税实施细则就会出来了，让我们拭目以待吧！@今日话题 @雪球达人秀 @雪球创作者中心 @雪球访谈

部分内容参见了球友的回答，感谢@博弈论者 @HIS1963@凡人一个1102 @萌哥的视界

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