您好,欢迎访问这里是您的网站名称官网!
+86 0000 88888

联系我们

首页-焦点娱乐-注册登录入口
邮箱:admin@admin.com
电话:+86 0000 88888
地址:广东省广州市番禺经济开发区 在线咨询

行业新闻

一文弄懂房产税,看这篇就够了!

发布日期:2024-07-08 21:26 浏览次数:

来源:雪球App,作者: 恒一资本,(https://xueqiu.com/3964132144/201676277)

一、房产税含义及背景

1)房产税含义

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。房地产税有广义和狭义之分,广义的房地产税包括两个部分,一个是房子的持有过程中要缴纳的税收,另一个是房子在买卖交易过程中产生的税,这一次房地产税改革试点,恰恰涉及到的就是房子持有税。

2)房产税的提出


1998年,我们国家就已经启动了房地产的改革,当时就提出了一个共识:我们国家将来肯定也是要收房地产税的

2003年左右,有部分经济学的专家也开始提出房产税,当时是建议征收房地产的保有税,减少房产流通交易过程当中产生的税收

2011年1月,上海、重庆正式开始房产税试点工作。

今年3月,推进房地产税立法,被写进十四五规划。

今年4月,财政部税政司司长王建凡吹风,将加快房地产税立法和改革。

今年5月,财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会,六城市紧急赴京。

10月16日,《求是》发表《扎实推进共同富裕》一文,再次提出房地产税立法和改革的试点工作。

10月23日,全国人大常委会作出决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作(下称《决定》)。

$万科A(SZ000002)$ $中国恒大(03333)$ $保利置业集团(00119)$

吹政策风吹了几十年的房地产税试点工作,终于正式要酝酿起草了。

3)上海,重庆房产税试点现状

不过,直到2011年1月,上海、重庆正式开始房产税试点工作。征收对象主要为新购二套房,税率较低。


上海的房产税征收对象分两类,一是本市居民新买的且属于第二套及以上住房的,第二类是非本市居民新购房,而适用税率为0.6%,此外,如果那套房的单价,低于上一年上海新房均价2倍(含2倍)的,税率减为0.4%(基本大多数都是这个税率)。

重庆的房产税征收对象也分为两类,一是个人拥有的独栋商品住宅,或者个人新购的高档住房(高档住房定义与上海相同,同样是指单价高于均价2倍及以上的房子)。二是在当地没工作户口也没有投资人员所购二套房,税率为0.5%-1.2%。

可以看出,这两个城市的房产税试点基本都是针对的投资、投机性的购房需求。

二、房产税的政策

第一,试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。因此,农村的朋友们可以放宽心了。

第二,国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。房地产税说到底还要靠最了解地方情况的各地政府来制定细则,全国范围内各个地方具体情况千差万别,房地产税的征收也会是各不相同。在国家这么强调共同富裕的背景下,要调节高收入,扩大中等收入群体,提高低收入群体的收入水平,在一二线城市房地产税的标准也会比三四线城市会高一些,会起到一个调节分配的作用。

第三,按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。

这与此前的“立法先行,充分授权,分步推进”大原则一脉相承,旨在积极稳妥推进房地产税立法和改革。

第四,本决定授权的试点期限为五年,条件成熟时,及时制定法律。很多人担心房地产税即使细则颁布也可能会出现征税的困难,特别是一些非核心城市,但如果房地产税完成立法了,情况就完全不一样了,到时候你不交房产税,就变成了违法行为。从这一点来说,也是确保了房地产税的严肃性,统一征税没有例外情况。

三、房产税的计算

房地产税本身是税收的一种,只要是税收,他都是再分配的手段,肯定跟国家要调节高收入,保障低收入的目的是一致的,因此,如果名下房产数量比较多的,特别是那些拆迁大户,肯定是政策重点要调节的对象,房子越多,征税的比例越高。

1)关于面积

此前上海的试点,第一套免征,从第二套开始征收面积按人均60平方米,事实上对于这十年疯涨的上海房价来说,作用微乎其微。所以新的试点推行,是否仍会享受第一套免征就是未知数了。

现在是按城施策,以后大概率也得要按城施策,因为房价不一样啊。上海的60平能和铁岭的60平一样吗,如果全国统一,那大家都跑到大城市买房,不是又变相推动城市房价畸型发展了吗?


2)关于费率

这个其实是关系到我们要交多少钱的问题。

仍以此前的上海和重庆为例。上海的税率是多少呢?只有交易价格的0.4%-0.6%,而且还是打了7折的,并且只收新不收老,以前你有100套也不用交税。而重庆和税率则比上海高一点,是0.5%-1.2%,但只收豪宅,普通房子不用交。这税率对两城市的房价作用不大。那么新的试点就一定会吸取这些教训,直到让炒房客感到痛为止。


如果房产税按照1%到3%之间的阶梯型收,那么深圳那些包租公就会发现房租连房产税都覆盖不了,而他们的收入又只有房租,在这种情况下,他们最后只能选择卖掉一些房产来减少交税额。

四、房产税会导致房价暴跌吗?

房地产税是在“房住不炒”、“稳定房价”的大政策环境下出台的,它必然有一定的抑制房价上涨的作用,但是房价大概率不会出现暴跌现象

1)供需关系不会出现太大变化

国内的一些城市,特别是一线城市房价确实不低了,但是目前的房价是在国家采取了限购、限贷、限售等政策之下维持住的,换句话说,这些房地产调控的政策只要一有松动,房价就会涨一涨,因此,需求和供给作为房地产价格最终的决定因素,才最终决定了房价的走势。

市场的存量房产就这么一些,供给是比较稳定的,即便因为房地产税的征收出现了一些抛盘,也不会太多。而需求端呢,这几年国内各大城市都在抢人才,纷纷降低落户的门槛,出台各种人才引进优惠政策,在大城市落户已经变得越来越容易了,需求端反而是增加了,从供给与需求来看,房价不大可能因为房地产税而出现比较大的波动。

2)政策引导房价稳定过渡

不管是大涨大跌,这都是一个不稳健的房地产市场,而国家希望维持的,是一个稳健、平稳的房地产市场。短期可能会有低谷,但楼市作为国家经济的基本盘,不可能任其自由落体。而且各试点城市为避免对市场造成动荡,采取缓征期或免征期,而且是超额累进制,确保市场反应在可控的范围内。

房价如果下跌严重,可能还会有其他引导政策如限跌令。今年8月,湖南省岳阳市出台新规,中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格,也不得低于备案价格85%,否则将不能网签;江苏县级市江阴也针对楼市发文,严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战;除此之外,昆明、惠州、唐山等城市也先后出台类似政策。

3)其他国家房产税对房价的影响

我们来看看其他已经征收了房地产税的国家的情况,美国已经征收房地产税超过200年了,但是市场的房价一直还比较稳定,房地产税对于房价的影响微乎其微。日本、新加坡、英国等国家,包括我国的香港,都已经推出了房地产税,但是从房产税推出后各个国家房价的走势来看,并不存在房价下跌的情况。

因此,如果你是有购买需求的刚需用户,也别抱着房产税出台房价能大降的侥幸心理了。

五、房产税会导致房租上涨吗?

房产税开始征收了,房东会向租客转嫁这部分房产税的负担吗?

可以从以下几个角度分析:

1)从供需关系角度,会有部分之前不租的房产由于房产税对外出租,增加市场供给,抑制房租上涨

2)从房东成本角度,由于房产税导致房东成本上涨,可能会反映到租房成本,导致房租普涨,尤其在热门地段,你不租自然有人租

3)从消费者出价角度,租金跟居民收入挂钩,收入没有上涨的情况下,房租很难涨起来。在一线城市常常出现房价飞涨,租金并未大幅度跟随增长现象,例如深圳房价5年来了两轮大牛,但是深圳房租5年来都没有什么变化,导致现在深圳房租和房价之间的比在1%左右,也就是1000万的房子,一年房租才10万。

综合来看,房产税实行可能会带来一定程度的房租上涨,但是幅度有限。


六、征收房产税的意义

1)抑制房价快速上涨

房产税最好的作用就是压制房价快速上涨,打击炒房客囤房炒房的行为,让房子回归居住属性。

在没有房产税的情况下,房子的持有成本几乎为零。买了房子的人恨不得房价能飞涨几百倍。只要价高,即使有价无市,空在那里也没有任何影响。而房产税一旦开征,飞涨房价就要补缴房产税,空着放在那里,也会像个无底洞,随时等待着年缴。从这个角度来讲,那些持有大量房产的朋友,确实是可以考虑在房地产税出台之前出售部分的房产了,要减少未来由于持有这部分资产而缴纳高额的税款。

2)促进共同富裕

开征房地产税,有利于发挥其调节个人收入分配、缩减贫富差距功能,实现共同富裕,有利于打造房地产市场健康发展长效机制。而共同富裕的最重要的手段,就是通过二次分配,促进公平。向拥有多套房子的富人群体征收房地产税,就是最直接的资产税,这也是目前世界上通行的做法,也是促进公平的共同逻辑。

3)应对土地财政的收缩

原来,在国内的城市,各地区依靠土地出让可以获得财政上的补充,但随着时间的推移,现在可以出让的土地越来越少了,这一部分减少的财政收入要怎么补充上去呢?从各个发达国家的经验来看,房产税是一个首选。美国、日本、英国等国家,目前地方政府的财政收入当中,有很大一块就来源于房地产税,占比大概是40%,而且这块收入非常稳定,能够保持政府的财政收入有一个很好的持续性。

报告数据显示,2018年中国住房市值321万亿元,2019年增长到了339万亿元,2020年则增长到约400万亿元左右,若按1%税率征收房产税,房产税收入共计4万亿元,考虑一定比率免征,完全实行后房产税收入会再打一些折扣。而当前上海、重庆试点因为征收对象的范围较窄,税率也较低,房产税的收入并不高。2020年,上海房产税收入合计为198.7亿元,同年的上海土地出让金则高达2941亿元;重庆未单独公布房产税收入,仅在统计年鉴中查询到2018年的数据,2018年,重庆市房产税收入67.3亿元,同年的重庆,土地出让金也超过千亿。当前两座城市的房产税收入尚不及土地出让金的10%,新的政策出台会不会加大征收范围及费率仍待观察。

很多人猜测,在2022年上半年之前,可能部分试点地区的房地产税实施细则就会出来了,让我们拭目以待吧!@今日话题 @雪球达人秀 @雪球创作者中心 @雪球访谈

部分内容参见了球友的回答,感谢@博弈论者 @HIS1963@凡人一个1102 @萌哥的视界

#今日话题#

#雪球星计划#

#股民的日常#

欢迎大家点赞,转发,评论。一条龙者手中股票一路涨涨涨![大笑]

+86 0000 88888

平台注册入口